职场风声：求职社交五大“禁忌”

成功的求职社交既需要掌握策略，也需要做好功课，还需要讲求礼仪。不过，现在找工作的竞争很激烈，很容易出现欲速而不达的情况。

亚利桑那州斯科茨戴尔市(Scottsdale)职介公司Govig & Associates的总经理伯比•莫斯(Bobbi Moss)说，“记住，你有两只耳朵一张嘴，要记住这个比例。”

求职社交的目的是建立人脉，而非简单地推销自己。

加州帕洛阿尔托市(Palo Alto)求职网站GetHired.com的首席执行长苏克•沙阿(Suki Shah)说，“有些人只是跟我聊几分钟，就问我自己是否适合某个职位，这目的性也太强了。”

求职社交有五大“禁忌”。

1、不要赖用互联网

有些求职者过多依赖电子邮件和LinkedIn.com等社交网站，但专家表示，任何方式都比不上一次面对面的交流，比如共进午餐或是一起喝杯咖啡。

Dice Holdings是纽约一家人力资源网站，其首席执行长斯考特•梅兰德(Scot Melland)说，“这些人忘记了一点，那就是电子邮件容易被删，电话也会忘记回，但爽约的情况比较少。与写下来的文字相比，人们更容易记住对方的相貌和交谈过的内容。”

不要发出草率写就的电子邮件或群发电子邮件。要花时间检查文字拼写是否正确，尤其是提到的每个人名。要根据对收件人喜好的了解，发出有针对性的邮件。

Crist|Kolder Associates是伊利诺伊州欣斯代尔市(Hinsdale)一家帮客户物色高管和董事会成员的猎头公司，该公司的彼得•克里斯特(Peter Crist)说，“现在很容易筛选出那些属于群发性质的邮件，可以对其设置自动删除。这种邮件一般都以‘尊敬的克里斯特先生’开头。”

2、不要含糊其辞

要把自己拟定的职业生涯规划或专业发展路径明确表达出来，让对方知道如何给你支持。要根据对方的从业经历来调整自己的表述内容。

梅兰德说，“有一次，一个从业经验丰富的产品经理跟我共进午餐，说他想开一家公司，想回学校进修，还想当某公司的董事。我怎么可能帮到他?我唯一了解到的是，他根本不知道自己想干什么。”

3、不要停下来

求职社交需要持之以恒，即使你现在并没有在找工作。这样做的好处是，当你需要求职时，你的社交网络就会发挥作用。要与对方保持联系，不时发邮件更新一下个人情况，聊聊自己的职业生涯兴趣方向，以及所取得的成绩等。

伊利诺伊州奥克布鲁克市(Oak Brook)高管猎头公司Witt/Kieffer的合伙人露茜•莱斯克(Lucy Leske)说，要让你社交网络中的人“了解你的长期职业生涯规划、所获得的额外培训，或下一步可能会遇到的职业选择等。这样一来，人们会感觉你是个有目标的人。”

4、不要太自私

仅为满足自身需求而开展社交活动是错误的，还要为你的社交对象创造价值。比如说，在与对方见面前，要研究其所处的行业和面临的挑战，就自己的经验来提供一些解决办法。

梅兰德说，“这样做表明你很主动，你关心那个人，你不是光想从对方那里得到好处，而且也能展现出你的能力。”

此外，促成自己社交网络中的朋友相互联系并分享有用信息也是一种创造价值的方式。沙阿说，“有人给我发来一份纽约科技企业的动态报告，对此我很感激。这是一种保持联系的很好方式。”

5、不要滥用社交网络

不要过于频繁地与对方联系，否则可能会引起不满。也不要让自己的社交网络过于庞大。

克里斯特说，“保持联系可以有一些彬彬有礼的做法，但不要每周都给我发电子邮件来证明你的存在。”

此外，提及自己的推荐人时要谨慎。虽然其在行业中地位卓著，但面试官可能并不买账。同时，在提及推荐人时，要搞清楚他的名声如何。

华盛顿非盈利组织Our Place DC的求职顾问卡萝•米德布鲁(Carol Middlebrough)说，“如果你的推荐人并不被公司认同，那你就会陷入被动。如果你发现推荐人的性格轻浮，他可能就不是公司最好的员工。”

最后还有一点，虽然让父母参与自己的社交网络建设会有一些裨益，但把他们带到面试现场不是一个好主意。

根据人才服务企业德科公司(Adecco)近期的一项调查，30%的新毕业大学生表示，他们的父母参与了其求职过程，有3%说父母跟他们一起参加了面试。

德科公司资深副总裁詹妮特•马尔克斯(Janette Marx)说，“这就属于过犹不及了。在面试阶段，父母应该放手，让孩子独立面对。”

Z 中加两地买、卖、住房感受和两地比较

本人10年到12年间在中加两地各经历几次买卖房，在多伦多买卖CONDO和HOUSE，在国内买卖三次房。这里就房屋买、卖、住等方面谈谈中加两地的情况和个人的感想。
一、两地买房子都要“蹦起来去够一下”。以这些年经历，“量入为出”这个原则是不太适用于买房的。在有发展潜力的地方，个人财富积累的速度一般都是赶不上房价上涨的速度的。拿多伦多来说，08年打LABOR工，当时一个小时10块钱，现在12年了，同样的工作10块7。四年下来房价涨了多少？好地方房子的门槛越来越高，再以后踩梯子也够不着了。有些专家用所谓房价收入比说泡沫有多大，这个真是书生之见。好地方房子为什么价高？不单是好挣钱，更重要的原因是好花钱。穷山恶水但能挣上钱的地方多的是，但挣了钱花不出去。国内这几年大城市基础设施、交通、教育、消费娱乐条件改善突飞猛进，不夸张地说真是“超英赶美”，有钱就能根本上改善生活质量。所以挣小钱的到县城买房，挣中钱的到省城买房，挣大钱的人自然就到北上广买房甚至温哥华多伦多买豪宅了。人往高处走，像这种有聚焦效应的城市，房价根本不是靠本地挣工资的老百姓来支撑的。国内每年都有挣了钱的人或者跻身小康的阶层前赴后继源源不断地向好地方进军。特别是国家今年放开了直辖市以外的户籍管制，这种趋势更明显。我卖两次房子都是卖给外地人，给的价还比本地人高。试想这类人，背井离乡到外地买房子，没有一定经济基础哪能随便就买？还有一种情况就是外地人到大城市打拼，多少年了稍有基础，为了安家立业，买房的意愿更强烈。这个群体在国内很大，经常上网的人应该知道中国农村的空巢现象，这些空出来的人是城市里购房意愿最大的群体。这两年国家这么调控，买房环境相当恶劣，不说别的贷款利率7.05%，是加拿大的三倍啊。就这我们周边房价一点没降（看同一个二手房，不要看新房，新房降价是因为它原来定价时就把涨价趋势加进去了，因为调控没涨成）配套好的地方还在涨。只有少数玩概念、无配套，把房价过度透支的地方降幅大，属于理性回归。多伦多温哥华的情况和国内大城市非常类似，再加上全世界最好的自然环境，包容的多元文化，对各国移民都便利的生活条件，只要加拿大继续实行移民政策，房价不一定还能长时间维持这个势头，但是很难降下来的。用房价收入比套房价感觉就是个笑话，前不久温总两会答记者问后有人根据统计局的数据算出北京的合理房价是5000一平米。这根本不需要什么统计运算，现在稍好点的民工一个月都挣五六千块钱，北京房价5000一平米，那北京不得1亿人？愿望良好，脱离现实就是害自己了。网上有人说中国最该挨揍的不是最招人恨的任志强，而是那个最著名的空军司令。还真是这么回事。他的话是好听，但多少人因为听他的害的耽误了多少年，现在一辈子都买不起房了。
二、房屋买卖。在加拿大短期不应买房。要买则深思熟虑，尽量一步到位。这么说主要是从两国买卖房交易成本上讲的。成本高不得不说说加拿大的中介了。一般要抽5%的中介费，起不了什么大的作用。而且就这么点事硬分成两个中介。权益保障靠律师，房屋质量靠验房师，买房中介就是带着看看房给点信息，个人体验没什么太有价值的，网友买过房多上上家园不比中介水平差。卖房中介事就更少。还有一点中介还不能多选，这种情况信息来源单一，很容易受制于中介，难以保障交易者的利益。国内一般中介费0.5－2.5%，总价越大费率越低，一般买家出。中介同时联系上下家。可以选择多家中介。这样中介不容易左右交易者。成交后中介还可以保障双方的利益。钱证交易给中介由中介做平台，中介帮助办理过户，双方都比较放心。中介还有一个作用就是国内买二手房个人不好贷款，通过中介就比较好办。个人感觉这种中介还比较值。我在国内卖一个外地的房子，就是当地一个中介最后谈好了过去办一下手续，两天就完事。卖一百几十万的房子，净得也是这么多，最后商量好1万的中介费，是买方出的。所以这么看加拿大交易成本太高，特别是换房，就算打点折也要出8%左右的中介费。还有一点是加拿大的交易习惯，其实就是投标制，卖家招标买家投标。打个比方，只选一样菜，加拿大是把所有的菜都端上来让你选，国内是一个一个让你选，选了前边后边本来可以上的菜的就没有了。是得寸进尺还是见好就收？这个是需要卖家炒股般的智慧了。OFFER制则帮助卖家轻松实现利益最大化。在市场好的时候可以让买家打群架，不要小看这个制度对推高房价的作用。配合上单一经纪制，卖房时容易做局，伤害买家的利益。最后加拿大不像国内贷款利率高，多贷点也问题不大，提前还贷还要扣钱，固定利率的就扣的更多了。国内则一年以后随便还没有费用。所以要买就尽量买的差不多点，不要频繁换房。我在加拿大就是考虑不周一年就换房，教训深刻啊。
三、两地房屋性价对比。房屋的“性”里包含的因素太多，包括经济因素，自然环境，社会制度，文化消费环境等等，这些因素含义太广，在每个人心中的份量也不一样，所以只拿容易量化的经济因素做比较，用下面这个公式应该还算合理：
房屋性价比＝因房屋产生的直接间接收入/（购房成本+养房成本+当地基本生活成本） 
（不考虑增值因素，即使增值房子不卖就实现不了这个价值）
房屋性价比应该是生活幸福指数的一部分。数字越是大于1，说明维持以房屋为主体的生活体系后剩余的钱越多，生活幸福指数越大；反之数字越小甚至小于1，说明拥有此房屋难于维持最基本的生活状态，此房的性价比就很低了。房屋性价比可能因人而异，做小买卖的到北京因为环境改变做成大买卖了，冷门专业小地方找不下干的到北京就有月薪几万的工作，这些情况北京房子性价比就高。以上都是特例。这里说的是普通行业打工者。要拿国内和加拿大简单比较，可以套这个公式。比如国内一个家庭，月净收入1.2万，住二线城市150平米新房花100万（假设不贷款，如果加上贷款因素购房成本要成倍增加，房价越高增加越多），50年使用价值，每月成本1700。只按有车考虑最基本生活消费。每月养房费1000（水电暖物业电视网络），车费1300（市内交通），生活费4000。这个性价比大约应为12000/1700+1000+1300+4000＝1.5。如果在上海外环收入稍增至1.5万，同等住房生活水平，房价要300万，每月5000。性价比15000/5000+1500+2500（要摊牌照费）+6000大概就是1了，这就算是月光族了。国内普通打工行业，全国工资水平差不了多少，日常消费物价差别也不大，二线城市交通医疗上学购物就业各方面条件比北上广差不了多少，但房价低5－10倍，是性价比最高的区域。所以北京人卖了房子到郊区甚至河北买房养老，北上广的打工群体攒钱回省会或老家城市买房。拿多伦多举例。住一个150建筑平米新CONDO就算50万，还按50年使用价值每月购房成本830，养房成本按以上项目带税900，养车500，生活费1200，总计3430。家庭收入要达到5000才可使房屋性价比达到1.5。整体比较加拿大比国内高，但温、多房价涨的太厉害，某种情况下温、多就不一定高于国内二线城市了，特别是CONDO养房费用高，和国内二线城市公寓楼相比性价比优势更不明显。在加拿大HOUSE性价比高于CONDO，这个道理大家都知道的。

四、住房条件各有千秋。加拿大依托良好的自然环境，普遍住房环境比较好。特别是HOUSE，前草坪后院子，绿地遍布，基本上属于国内别墅的级别。但房内条件个人感觉要逊于国内。房子隔音不行，包括公寓都这样，过了十点不敢洗澡，在家连架都不敢吵，生怕别人报警。HOUSE里晚上走路要偷偷摸摸地，怕吵醒楼下。用FURNACE的在HOUSE里放地下室还好点，公寓里就不行，动静太大，吹的风也有声音。国内的暖气要好点，这几年的房子大多数是地暖，可以调节热量，温度也均匀。再一个就是加拿大的房子不防水不防火，卫生间没地漏，水流到地上可不是闹着玩的，搞不好几千加元就没了。火是更不用说了，那是要命的。所以说在加拿大住房子操心，尤其是迫于经济压力又租上两间出去，家里有外人的，更是不安生。国内养房没有这么大压力，这种情况很少。以前刚来时看加拿大的HOUSE很羡慕，那么大的房子二三百平米，好几个卫生间，住的多舒服，在国内可不敢想。没想到今年在我们城市看房子，很多这几年新建的高层里，随处可见二百三百甚至四百平米的户型，太阳房、大飘窗、主人套房、西式厨房，错层复式应有尽有，都是双层中空玻璃，外墙都有保温层。有一家FLYER上宣传就是五室二厅四卫环绕式阳台，均价有6000多的，有7000多的，早一两年买的还要便宜不少，看着还挺吸引人。房屋内部要说舒适度一点不比HOUSE差，小区里也是园林景观，既有风景还不用自己拾掇，多数小区都带配套商业设施，带保安。物业一平米1.4元每月含电梯费。国内房屋建设发展还真是快，就是密度稍大点，周围绿地少。但是人多有人多的好处，和多伦多比生活太便利了，东西也丰富的多。如果在两边都有条件生活的话，与其花150万在多伦多买个三十几年的一百六七十平老CONDO，一个月养房近千加元，只讲生活条件个人感觉还是在国内二线城市选择一个二百二十平米的高层新房更舒适一点。
本人只就房论房，不及其它，更不涉及加拿大和中国哪里好的议题。不妥之处欢迎批评。

加拿大35大城2013房价/收入榜 9.5年不吃喝(图)

2013年1月报道：温哥华买楼9.5年不吃喝全球第二 多伦多5.9年 家 园 网

2013年1月22日Demographia连续第9年公布最新国际住房负担能力调查报告。这份最新报告对全球337个城市作出了房屋负担对比。他们以中位数倍数(median multiple)来对这些房屋市场作出比较，计算房价是年均收入的多少倍。在一般可负担的楼市里，房价不超过年均家庭收入的3倍。35个加拿大城市被包括在调查中。总体的加拿大房价倍数是3.6，比起去年的3.5有稍微的升幅，这个数字将加拿大的楼市列入中度难负担范围。

在35个城市当中，加拿大有8个可负担城市，17个中度难负担城市和6个非常难负担的城市。6个非常难负担城市有温哥华，亚博斯福(Abbotsford)，吉隆拿(Kelowna)，维多利亚，蒙特利尔和多伦多。这6个当中有4个城市都是位于BC省，其中温哥华是全球第二难负担的城市，排列在香港之后，悉尼之前。 本 文 来 自 家 园 网

全部35个城市的平均倍数是4.7，意思是说在这35个城市中，房价是当地平均收入的4.7倍。这个数据比起去年的4.5更加高。Demographia表示数据原本应该会更高，但是由于温哥华的楼市市场有稍微减缓，所以温哥华的倍数从10.6降至9.5。 本 文 来 自 家 园 网

多伦多的倍数是5.9，而蒙特利尔的倍数是5.2，这两个楼市也是比较有问题的地方。在调查的加拿大市场中，最能负担的城市有Charlottetown，Fredericton，Moncton, N.B.，Saguenay, Que.，Saint John，Thunder Bay, Ont.，Trois-Rivieres, Que.和Windsor, Ont.。

香港的平均房价超过$380万，是香港平均收入$28.2万的13.5倍。另外排名前五的还有美国的圣何塞(San Jose)和旧金山(San Francisco)。美国底特律(Detroit)是最能负担的城市，他们的房价只是$7.5万，而收入是大约$5万。

2012年1月报道： 温哥华买楼10.6年不吃喝全球第二 多伦多5.5年 香港蝉联首位

2012年1月24日Demographia连续第8年公布最新国际住房负担能力调查报告。

一份最新的国际物业调查报告显示，温哥华市去年第三季楼价相等于家庭每年入息的10.6倍，在全球英语系国家的325个城市中排名第二，仅在香港之后。

加拿大35个城市中，住房负担最重的前四个都集中在卑诗省，温哥华中位房价是年收入的10.6倍、阿伯斯福特市(Abbotsford)7倍、维多利亚6.8倍、基隆拿(Kelowna)6.6倍。其次依序是多伦多5.5倍、魁省蒙特利尔5.1倍、安省咸美顿4.2倍。

全球最难负担城市的头衔则再度由香港连庄 ，一个家庭需要不吃不喝12.6年，才能存够钱来买楼，也破了该报告的歷史纪录。 加 拿 大 家 园 网

根据Demographia公司和国际智库「公共政策前卫中心」发表的今年最新全球英语城市房屋可负担性调查报告(点击这里查看报告全文)。

从加拿大全国范围来看，35个城市的平均住房负担指数为3.5，远低於香港的12.6，澳洲的5.6、纽西兰的5.2及英国的5.1，但高於美国全国平均值3。

该报告是以2011年第三季城市房价中位数字，除以城市家庭(household)平均年收入中位数，来计算各个城市房价的可负担程度。「可负担」房价应为家庭年收入中位数的3倍以下;4.1倍以上即属于「难以负担」，指数超过5.1属于「严重难以负担」。

Demographia公司一共发布过八份“全球住房负担”，这是香港首次打破过去最高历史纪录。

2007年时，美国洛杉矶的房价负担水平达到家庭年收入的11.5倍，创下最高纪录。而2010年，香港房价负担水平是家庭年收入的11.4倍，也成为当年的榜首。 i a s k . c a

下面为加拿大家园网为您提供的详细解读，敬请阅读： I A S K

不吃不喝买房：温哥华需10.6年上一代人所需时间3倍多伦多需5.5年 56.ca

这份最新研究报告显示，加拿大住房负担能力持续恶化。其中大温地区中位房价与家庭年收入比值高达10.6(去年为9.5，前年为9.3)，亦即不吃不喝10年半才买得起房子，排名全国第一。 加 拿 大 家园网

本国最大城市多伦多则以5.5(去年为5.1，前年为5.2)的比值排名第五。加国城市规划专家则批评报告未有考虑其他环境因素，太过简化房屋难以负担的标准。

报告中显示，去年第三季度温哥华家庭年收入中位数为6.38万元，但楼价中位数则高达67.85万元，一个家庭需要不吃不喝10.6年才能买楼，因此被列为全球325个城市中，位列第二难以负担的城市，仅次于香港。

排第一的都会则与去年一样同是香港，家庭年收入中位数为24.9万港元，但楼价中位数高达314.8万港元，一个家庭需要积存12.6年的收入才能买楼，成为全世界最难负担居住的城市，也破了该报告有史以来的纪录。

温哥华在2010年的排名中曾经高居第一，但自2011年后，“冠军”被当年首次参与排名的香港以11.4的难看分数夺得，澳洲悉尼2010的房价也因抢Offer风潮飙升，2011年以9.6分”力压“温哥华。

排在香港及温哥华之后的城市，分别为澳洲悉尼、美国檀香山、英国Bournemouth 和 Dorsett。十大难以负担的城市中，澳洲包办了其中5位，加拿大则只有温哥华上榜。

住房政策失当，助长房价飙涨

报告表示，房价不应超过家庭中位年收入的三倍以上;4.1倍以上即属于「难以负担」，指数超过5.1属于「严重难以负担」。超过5.1以上更属严重失衡。过往数十年，发达国家的住房负担能力指数的合理值，就一直在3上下浮动。当前的情况显示，当地住房政策失当，助长房价飙涨。 www.iask.ca, C a n a d a M e e t

有鉴于世界各地房价高涨，民众住房负担能力持续恶化，「经济合作发展组织」(OECD)建议各国应放宽土地开发禁令，增加新屋供给量，特别是住房负担能力恶化最严重的澳洲。

有研究认为，推高屋价的罪魁祸首是一些强化都市的政策，它限制了都市周边地方的住宅社区发展：「城市规划人士认为我们应停止不断扩大城市，他们甚至使用贬义字---肆意扩展(sprawl)。对他们来说，这等同罪咎。要在城市边缘发展新房屋十分困难，在廉价土地发展边缘房屋的祕密是扩大房屋业主的数字。」

报告指出市区土地用途政策造成世界各大城市的房屋价格昂贵至人们几乎无法负担，包括温哥华、多伦多与蒙特利尔。

澳洲情况最恶劣 美国房价最便宜

全球最容易负担房屋的城市，前15名皆在美国，夺冠的则是Saginaw，楼价中位数是5.6万元，只要1.3年的家庭收入便可买楼。

加国安省的温莎(Windsor)则排在第16位，楼价中位数是14.99万元，一个家庭大约需要2.2年的家庭收入来买楼。

这份报告统计美国、加拿大、英国、爱尔兰、澳洲、新西兰及香港等共325个英语城市的置业负担比例，将供楼负担分为4类：可负担、轻度难负担、高度难负担及极度难负担。

但报告中并未探讨一个城市中，外来投资人炒楼的情形。

住房负担 多市全国第五

 本 文 来 自 加 拿 大 家 园 网

温市住房负担压力全国最高，在全球英语系地区仅次於香港。图为温西一户豪宅，要价2500万元。(本报资料照片)

(世界日报)国际智库「公共政策前卫中心」(Frontier Centre for Public Policy)发布「国际住房负担力调查」(International Housing Affordability Survey)，加拿大各地的住屋负担进一步恶化，其中又以温市为甚，中位房价高居中位家庭年收入的10.6倍，在全球英语系国家的325个城市中排名第二，仅在香港之後。加国住房负担最重的前四个城市都集中在卑诗省。

这份报告主要比较加拿大、美国、英国、香港、澳洲、新西兰等325个英语系国家城市，以中位房价和家庭年收入比值作为负担指数，衡量当地民众住房负担能力。 家 园 论 坛

结果发现加拿大民众的住房负担压力进一步恶化，温哥华房价全国最高，普通民众需不吃不喝10年半才买得起住房，较去年足足多出1.1年，在所有英语系国家中排名第二，仅次於香港的12.6年。

加拿大35个城市中，住房负担最重的前四个都集中在卑诗省，温市中位房价是年收入的10.6倍、阿伯斯福特市(Abbotsford)7倍、维多利亚6.8倍、基隆拿(Kelowna)6.6倍。其次依序是多伦多5.5倍、魁省满地可5.1倍、安省咸美顿4.2倍。

安省温莎市(Windsor)是全国住房负担压力最轻的城市，只要年收入的2.2倍就买得起住房。

亚省与沙省历经过去五年房地产飙涨後，目前住房压力已缓和，与其他城市相较，负担压力不算重。大西洋省份是加拿大住房压力最小的地区。

加国35个城市的平均住房负担指数为3.5，远低於香港的12.6，澳洲的5.6、纽西兰的5.2及英国的5.1，但高於美国全国平均值3。 家 园 新 闻

楼市30年间首近泡沫边缘 加息1% 到1.25%即刺破 www.iask.ca, C a n a d a M e e t

(加拿大家园网)此前，加拿大智囊团另类政策中心(Canadian Centre for Policy Alternatives)向加拿大地产业敲起警钟，指出国内6大地产市场楼价自2002年以来持续攀升﹐地产业在30年间第一次接近泡沫边缘﹐房地产已经具备了所有危险信号﹐只要按揭利率急升﹐泡沫就会刺破。

该组织公布报告﹐分析按揭率对地产业的威胁。据称﹐加拿大各大银行只消调高1% 到1.25%的按揭率﹐加拿大的楼房业就会象美国一样崩溃。 160.ca

报告作者说﹐精明的按揭率调节﹐修订按揭规则﹐是防止多伦多﹑温哥华﹑渥太华﹑卡加利﹑爱蒙顿和满地可6市地产业泡沫爆破的要诀。按揭率应该慢速﹑小幅度上调。 加 拿 大 家园网

房价相对于5-11倍年收入，上涨的速度，超过通涨和家庭收入的增加

《加拿大房产泡沫﹕意外可期》报告(Canada's Housing Bubble: An Accident Waiting To Happen)说﹐加国的6大房地产市场房价急高﹐相当于民众年收入的4.7到11.3倍。报告指出﹐全国房产销售速度减慢﹐房价却处于泡沫边缘。从地产业历史上看﹐最合适房价应在人们年收入3到4倍之间。

过去30年中﹐加拿大房地产市场历经3次泡沫。报告说﹐楼价上涨的速度﹐超过通货膨胀、家庭收入增加和经济增长的速度﹐泡沫就会出现。

那三次房地产泡沫破裂，分别是1981年和1994年发生在温哥华，1989年发生在多伦多。加拿大其它重要房地产市场卡加利( Calgary)爱民顿(Edmonton)、渥太华、满地可在1980至2001年间均保持稳定，以今天的币值计算，它们的房价那时都在15万22万元之间。麦克唐纳指出﹐今日全部6大市场房产平均价都超过30万元。

温和调升利率，最好是5到10年保持楼价稳定

报告作者麦克唐纳(David Macdonald)警告说，目前的房价水平值得关切。﹐

麦克唐纳担心，房价这么扶摇直上，却缺乏其它基本经济因素支撑，难免有一天要土崩瓦解。

麦克唐纳指，问题的关键在于按揭利率低，信贷门槛低，鼓励购房者购买未必负担得起的物业。

麦克唐纳指，加拿大以前的房产泡沫﹐都是利率在两年间调升1%﹐结果刺破泡沫。他又说﹐加拿大各大银行只需调升按揭利率1%到1.25%﹐就能造成美国的房产危机局面。

麦克唐纳建议﹐大银行和按揭公司应缓慢、温和调升利率﹐并修订按揭规则﹐回复2006年以前的标准﹐将首期付款调高﹐从5%增加到10%﹐贷款期从35年调到25年。

他说﹐最好的是在以后5到10年保持楼价稳定﹐让楼价回到「心理安全区」﹐配合通胀速度﹐业主在卖房时赚赔都不会太大。

麦克唐纳曾经撰写「加拿大泡沫：一个迟早要发生的事件」(Canada's Housing Bubble: An Accident Waiting To Happen)一书。

排名前10 几乎全是华裔人士投资热门地点

(温哥华太阳报)根据一家调查 公司最新报告显示，温哥华的地产价格在全球最令当地人民买不起的排行榜中，已经在2012年超过澳洲雪梨(悉尼)，成为全球第2位。 160.ca

据Demographia公司周一报告显示，温哥华地区的平均地价大约位$67.8万，超出了当地平均收入大约10.6倍，而进入“极度不能被当地收入水准接受”的程度。 加拿 大 家 园网

该调查主要研究前英国联邦国家内的325个城市，而不包括中国，中东和欧洲多处国家。但在列名的城市里排名前10名的国家里，几乎每一个地点都是华裔人士至少最近10年以来的地产投资热门地点。

据了解，地产价钱和收入相差最大的城市是香港(地产平均价位是收入的12.6倍)。

调查表示，大部分报告中的城市在今年有房价合理化的现象 - 但这个趋势不包括排行榜上领先的城市，包括温哥华在内。

根据调查公司发言人Hugh Pavletich表示，这个发展的主因不难推测。

“房价不合理的城市，每一个都有可用地的短缺现象发生。市场需求本身不会造成房价暴涨 - 在需求出现后，缺乏满足需求的产品市场才是房价提升的主凶。“

在报告中，房价最不合理的城市大多数位于澳洲和纽西兰，而美国加州北部的旧金山和圣何西也名列排行榜之中。

以最合理的房价来说，报告中收入和地价最平衡的城市是爱尔兰的都柏林和亚省的爱民顿。

香港房价最难承受：房价负担达家庭年收入12倍 加 拿 大 家 园 网

(法制日报)如今，全球很多大城市都面临着高房价的困扰，而哪些地方房价最让人承受不起呢?

昨天早晨，美国市场研究公司Demographia发布了最新的“全球住房负担”报告，在调查的全球325个大城市中，香港不仅登上榜首，而且其房价负担水平已经达到家庭年收入的12.6倍，突破美国洛杉矶2007年时创下的最高纪录。

在这次调查中排在第二位的是加拿大的温哥华，房价负担水平是家庭年收入的10.6倍，第三位的是澳大利亚的悉尼，这一数字为9.2倍。

报告指出，在调查涉及的城市中，有128个城市的住房达到可负担水平，比上一次调查时的115个城市有所提高;同时，房价严重无法负担的城市由42个下降到39个。

报告统计的房价和家庭年收入均为该数据的中位数，房价负担水平在家庭年收入的3倍以内，才达到“负担得起”的标准。当这一比例达到5倍或以上时，该城市的房价则“难以负担”了。 加拿 大 家 园网

美国房价较其他英语国家更容易让民众接受

根据这项针对全球主要大都会区房价的调查结果显示，美国房价要比其他英语国家更容易让民众接受。

上述调查由一家名为总部位于伊利诺伊州贝尔维尔市的Demographia公共政策调查机构发起，结果显示在去年三季度内美国房价的中间值约相当于美国普通家庭税前收入的3倍。在美国主要都会区中，上述倍率已经从2007年时的4.6下降至2011年三季度的3.1，在2007年之后美国房市崩盘拖累美国乃至全球经济陷入大衰退，而上述数值在2010年约为3.3。

Demographia此次对全球七个国家和地区(包括澳大利亚、新西兰、爱尔兰、英国、美国、加拿大和中国香港)共计325个都会区的房价展开调查，其中美国底特律房价与民众收入之间的倍率仅为1.4，被评为最让人买得起房的城市。 加拿大家园论坛

此外，中国香港房价与收入间的倍率高达12.6，其因此被评为本次调查中房价最贵的地区。Demographia表示房价与收入之间倍率在3及以下就可被看作民众在当地买得起房，Demographia主管温德尔·考克斯(Wendell Cox)在接受记者采访时表示：“房价过高的泡沫正在不断破裂，其正在向越来越合理的水平靠近。” 加 拿 大 家园网

除中国香港之外，澳大利亚、新西兰以及英国也被Demographia评为最让民众“望尘莫及”的房地产市场。

中国专家解读 房价收入比越高 攒钱买房的年限越长 加拿大家园论坛

中国社科院城市发展与环境研究所研究员牛凤瑞表示，计算平均数一般有两种算法，一种是总量除以总数得出平均值，另外就是中位数的计算方法。

简单地说，中位数的计算是将总体从高到低按照顺序排序，然后取中间的数值。

房价收入比一般都采用中位数这一数值进行计算。对于房价收入比，牛凤瑞表示，房价收入比是分析房价水平的重要工具，但用以进行不同国家和时期的对比要慎重。

比如说，常常提到的世界通常的房价比和收入比来判断我国当前的房价水平，目前尚缺少全面的数据支撑。房价收入比最直白的解释就是这一比值越高，说明居民攒钱买房的年限越长。

中国社科院此前发布的2011年《经济蓝皮书》指出，2010年，全国城镇居民的房价收入比是8.76，农民工家庭是10.06。其中，城镇居民房价收入比相比2009年时的8.3上升了0.46。

奇妙的“负担能力”指数

I A S K

加拿大多伦多市的负担能力指数高达5.5，这意味着多伦多市民在负担其住所方面非常的吃力，因为买房的花费在他们的收入里占据比重过高。此图为多伦多一处挂牌房屋，因房子价格过高， 一直乏人问津。

“负担能力”是房地产界最令人熟悉的流行语之一，但负担能力指数是一个非常奇妙的度量系数。负担能力指数是用房屋购买价格除以整个家庭的总收入计算得出，这个数字可以让我们看到一个健康的房地产市场和健康的城市。我已经使用这个“工具”多年，每当我要投资社区的时候都会用到。

从整个城市的角度来说，负担能力指数越低就代表居民的负担能力越好，因为相对于这个城市的平均房价，居民的收入是相当不错的。这意味着房屋将有很大的升值空间，因为居民有大量的可支配收入可以投资于房屋以及社区。搬到社区的新居民如果有较高的收入，就会把更多的钱花在房子上面，使得房屋升值。我常常看到，在一些城市房屋升值的速度比全国平均速度要快，而这些城市的负担能力指数都很低。

另一方面，高负担能力指数告诉我，当地人的生活捉襟见肘，因为他们在住房上所花的费用占收入的比例过高。业主发现储蓄和投资在自己家中是非常困难的，所以维修经常被忽略，因为没有钱去维修。结果我们看到，房子甚至整个社区都开始出现破败的景象。如果利率下降，负担能力指数高的城市在短期内房价会涨，但是一段时间后房价最终会趋于下降。

负担能力指数超过了全省甚至全国的平均水平 不应投资 家园 论坛

为什么负担能力指数会是一个这么好的“信号灯”呢? 因为它关系到当地的人均收入。而房屋价格又和收入水平产生了联系，这是一个“苹果到苹果”的比较。 家 园 论 坛

那么，可以接受的负担能力指数是多少呢?每个人都有自己的标准，以下是我的标准：如果一个地区的负担能力指数超过了全省甚至全国的平均水平，我就不会在这个地区投资房产。

如果计算下来你的负担能力指数超过4，我绝不会建议你购置房产。这就表示，当你打算买一处400，000加元的房子的时候，你的家庭总收入应该不少于100，000加元。

负担能力指数已被证实是一个很好的“泡沫指标”

另外，负担能力指数已被证实是一个很好的“泡沫指标”，以美国为例，当它的负担能力指数达到6 的时候，房地产市场泡沫开始增加。由于负担能力指数增加，房地产市场泡沫破裂的机会也大大增加。当然，每个城市都有其独有的各种各样的因素，但负担能力指数绝对为市场观察家们提供了一个早期预警系统。

很显然，加拿大的一些城市都处于这样一个泡沫中，负担能力指数节节攀高超出控制，我想要调查一下是不是加拿大人都生活在巨大的压力中，我统计了五个城市的负担能力指数，有2个城市的房屋是人们“负担得起”的，如果判断标准是我所能接受的4 的话。我还从这五个城市每个城市挑选了两个家庭来进行比较，看看什么是我们要买的，什么是我们真正承担得起的。我们似乎要把事情一起做，当我们国家的负担能力指数快接近引发房产市场泡沫的数值时，我们应该从美国的可悲例子中学到教训。 加拿大家园论坛

有几个市场似乎快要到调整期了，一些专家说，如多伦多和温哥华超过20%的市场。这些城市和其他通胀城市的高房价只是在短期内持续，因为现在的利率如此之低，如果利率在未来24个月内上升，我们就会面临重大的改变。

拆解house——里里外外聊个透（合贴）

1. 与house相比，Condo要简单得多，大部分又都是近年哗啦哗啦起来的，与国内的那些公寓极为相似，没有啥好谈的。
   
   House则老的老，少的少，建造年代不同，用料、设计都有很大差别，譬如有些旧房还在用化粪池，燃木取暖，听来笑话，但房子不倒就有人住，有人卖，就有人买。例子虽极端，但house确实复杂，从里到外，没有一样不需要自己去维护，就像需要了解自己的身体就需要做个全面的体检。本人非建筑专业人员，也非验屋师，仅凭我从业多年的知识和经验，愿意抛砖引玉，与大家一起详细拆解一下house。也会谈及与之相关的房屋保险，房屋买卖的一些必要的知识等。
   
   先再贴一篇不以前不成熟的帖子：《了解House的结构》 做个引子。
   

   漫游北美，无论城间、郊外，形形色色的的House，外型各异，风格多样，外部用料也是五花八门，砖的、有的，也有板材、灰泥等等。但千变万花，内部均为木质结构。​

   
   
   
   

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   “木结构？”这概念似乎与想象中现代建筑有些遥远，“能坚固吗？”，“如何防水呢？”等等，每每都有朋友心生疑问。在此对房屋整体做个大概介绍，希望对初次接触者有所帮助。房屋结构比较复杂，简单化描述可以分为4个体系:​

   
   基本构架
   保温防水体系（Insulation)
   装饰体系（Finishes and Features）
   水暖电体系
   
   一、基本结构又大致分为三部分，基础、主体、屋顶。
   1、基础（Foundation） 由脚底(Footing)和基础墙（Foundation Wall)组成，很显然脚底承载房屋所有的重量至土壤，而基础墙除了承载上部结构的重至脚底，还要抵抗外侧土壤的压力及冻土膨胀的力量。因此基础的材料必须是坚固的。早期有用石头、砖、混凝土块、陶甚至木头，70年代后，基本都用钢筋混凝土浇筑了。
   
   
   

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   2、主体由框架体系及楼板组成。传统的框架体系由balloon式和Platform两种，看着复杂，说白了，前者是两层一起建，后者是一层一层建。现在基本都采用后者了。早期典型的立柱为2*4英寸，间距为16英寸；现在大都采用2*6英寸，提供更大的空间以放置的更多的保温材料而使房屋更加节能。
   
   
   

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   楼板由柱子（Column)、大梁（Beam）、托梁（joist）和木板交错纵横而成。​

   
   3、屋顶本是挡风避雨的东东，现在又增加了建筑风格主要表现功能，木结构刚好有易于造型的特点。屋顶的成型主要由椽子，衍架（Trusses)或托梁及盖板构成。衍架能在工厂批量生产，再运至工地，大大缩短现场工期，因此被大建筑商广泛产用。
   
   
   

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   二、保温防水
   简而言之，从基础到屋顶，防水保温就像内棉衣外雨衣，里三层、外三层地包裹全身，应该是风雨不进了。保温层地面以下不做是为了达到地库冬暖夏凉的效果。
   
   

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   需要注意的是早年建的房屋保温材料的使用是不合现代规范的。如石棉及UFFI (Urea Formaldehyde Foam Insulation)。70年代以前，石棉被广泛应用。但如今，石棉已经被明确列入为致癌物。当然只有石棉材料发生破损，空气才会被污染。因此，当那些使用了含石棉建筑材料的旧式房屋装修时，需有专业人士处理掉石棉。UFFI主要使用于70年代下半期，安省为了节省能源，曾鼓励使用UFFI注射进墙体作外墙绝缘隔热材料。所幸当时并不普及，全国大约只有十万户采用，但后来又发现UFFI会释放出甲醛,于是政府替住户拆除。实际上甲醛挥发很快，也从来没有实际案例证明含有UFFI的房子甲醛气体超过标准。即便如此，UFFI还是作为一个卖主需要告知买家的要求，也许除了一手业主，一般业主实在是不知道，或者这样轻微的问题几十年过去早就忽略了，因此几乎100%的老房业主都会回答不知道，让写在合同里的条款十分的尴尬。
   
   三、装饰
   
   1、外墙砖是最普通的，也有石材、仿石材等。尽管外观是实实在在的砖，但并非承重，只起到装饰、保护主体和挡风雨的作用。砖墙离内部的主体结构和防水层还有1寸的空间，均匀分布的固定件将砖和墙体立柱牵拉固定。要注意的是，砖墙并非严丝合缝，雨水在风力作用下会渗透进墙内，因此在砖墙的根部留有不少小孔，是用来排水的，在Caulking时千万别将小孔堵住。
   
   
   
   

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   Siding（木质、金属、塑料条形板材）的应用也非常广泛，安装在防水层外，作用和砖墙一样。Siding的颜色可选，一般为白色，匀称优雅的横向线条十分美观，备受某些族裔的喜欢。
   
   
   

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   2、屋顶的材料有很多，柏油砖石最常用的，份量不同，寿命也不同，最典型的是210磅的，使用寿命为12-15年，较好的320磅的寿命可超过25年。
   
   
   

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   3、门窗看得见摸得着，没什么特别的。但值得注意的是：北美冬季寒冷漫长，随着能源价格的日益上涨，高保温性门窗成为人们日益的最求，政府也出资鼓励更新换代。门窗的好坏直接关系到采光、节能、美观；早期的窗子密封性能较差，现正大规模陆续更新，新型的窗子基本都采用塑料的，多层玻璃，内充氩气，性能大大提高，因此，现在的窗户可以开得很大而不影响保温。窗户的性能要看几方面的指标，按CSA标准，有气密、水密、抗风三个重要指标；另一项非常重要的指标ER是指吸收太阳热量与流失能量差异指标。玻璃的重要指标为低发散率（Low—E），低发散率玻璃有一薄金属涂层，在冬季时可使阳光照入吸收能量，同时可延缓内部热量的向外散发；在夏季，阳光仍然可以照入，但其表面可吸收大量长波辐射，新的涂层还能吸收太阳辐射的短波及长波（红外线）以及紫外线。
   
   四、水暖电
   
   水：每家住户均有一进水总阀、独立水表，户内给水冷暖管道均为铜管，排水管道一般为PVC。 注意：通往户外的管道在冬季来临前腰过冬处理，否则有可能会导致管道涨裂。
   
   电：根据房屋大小配电容量，一般60-200安培，早期的电供暖的房子配电较大；现在的配电盘都为空气开关，无保险丝，早期的大量房子采用保险丝，很多仍未更新，但不影响安全。现在的电线均为铜线，早期大量采用铝铜混用，现在的电线和插座都是铜的了，铜铝接合在一起最大的问题是容易引起腐蚀，从而影响导电性，在装修时要由专业电工操作。注意：Knob-and-Tube Wiring, 50年以前的房子有很多的电线排布是采用电线绕在陶瓷柱上绑紧拉直，穿越木头时通过陶瓷管道，很显然，安全性很低，容易引起火灾，因此保险公司很难接受，或者保费会很高。
   
   
   暖： 取暖方式5化八门，有最传统的壁炉、辐射取暖（暖气片，媒介有直接式和水）、风暖；能源有电、油、天然气。现在基本都采用燃气送风，结合冷气机形成中央空调系统，特点是起效快，空气流通并能保持湿度；70年代前还有很多采用电暖片，优点是运行安静、可分开控制，缺点是起效慢，空气不能流通、干燥。
   
   注意：燃油的暖炉在60年代前的房子还大量存在，没什么优点，气味重、环境污染严重，建议更换。如果要更换，油箱的处理时关键点，如果油箱在地面上，比较简单，直接移开就可以了；如果在地下，移走时要做土壤检测，费用不小，移走的费用很大。因此在买这类房产时一定要注意，要咨询费用纳入预算，因为如果不处理这个问题，保险公司十有八九是拒保的。当然，有些房屋虽然更改了体统，地下的油箱却并未处理，千万要小心！有的会留下喉管等蛛丝马迹，有的更本看不出来，政府并不知情，但早晚是个隐患。
   
   热水锅炉基本都是租的，有燃气，有用电。有问题打电话就是，包修包换，很省事。
   
   
   <采暖>
   
   大多伦多，北纬44度，气候与北京相似，冬季11月来临，到4月初才能结束，也算是漫长。毫无疑问，采暖系统是房子里最重要的设备。
   除乡郊农场，80年代后建的的采暖都为中央送风系统，暖源由燃天然气的暖炉供出，经由风管分配送至每个房间。而之前的采暖系统是五花八门，简单可根据送暖方式、暖源分类如下：
   1、Forced Air（送风），Gas
   2、Forced Air（送风），Oil
   3、Water（水暖），Gas
   4、Water（水暖），Oil
   5、Radiator（散热片），Electrical
   如果你看的是70年代及更早期的房子，我相信这些采暖方式你都见过。
   
   Forced Air—Gas系统
   
   此采暖不仅能源费用低、调温效率高，能控制湿度，并能与冷气系统一体化。目前为止，对于house是不二的选择。Furnace（暖炉）是系统的核心部件，包括加热及送风两个功能，一般机器的寿命为20年左右，实际使用可能更长，关键取决于热交换器。
   
   早期的暖炉为中效的，热效率约70%～80%，现在都为高效的，效能高达90%以上。加之政府有节能补贴，更换暖炉代价不大。是否能有补助需要请专业的节能评估师了，有些验屋师也有此执照。当然是否需要更换，还是要咨询专业师傅。
   
   
   
   暖炉有没有保养？当然有，但绝大部分的业主都不在意，保养要费用，但也会延长使用寿命。但空气过滤网或电子过滤网的更换必须要列入日程，一般2～3个月需更换或清洗，费用极低。
   
   大家忽略的是加湿器的蒸发器的更换，比较稳妥的是每个加热季都要更换，即每年在暖炉开机前更换一次。但不巧的是你可能很难买到完全匹配的配件，怎么办？应急的办法还是有的，用醋或CLK喷雾上15分钟左右，再用水冲净。远离很简单，就是除掉铝网上的氧化物，凑活一个季节，还是要找配件。
   
   冷气的交换器装配在Furnace上方的管道内，令人头痛的是在冬季便会经受热空气的烘烤，必然会造成交换器早早的泄漏，这是胎里毛病，目前还是没有二法。所以夏天来临前最后还是需要检测一下冷媒是否充足。幸运的是夏天需要开冷气的时间很短，对冷气机的依赖相对较少，即使没有，忍一下也就过去了。
   
   管道的清洁可以2～3年一次，一般来说空气经过滤网再送风至各个管道，管道内的灰尘是比较少的，比较多的是在每个风口处，有时甚至会有杂物掉落。所以用吸尘器从分口处伸入吸尘更为有效，重要的是省钱啊！
   
   安全！这是最重要的！
   1、天然气：天然气本身是无色无臭，为了被人嗅到，天然气供应商会加入一种像烂鸡蛋似"臭味"的化学药剂。天然气泄漏最大的危害是其易燃易爆性！室内一般没有天然气的侦测器，所以当嗅到有异常的味道，立即致电你的供应商，他们会立马派人来的，一般室外部分的部件维修是免费的，室内部分则要看情况了。
   
   2、一氧化碳：每年都听说有一氧化碳中毒死亡的事件，而且一旦发生都是大事——全家中毒！尤其冬天，室内是密封的，燃气炉一旦有故障或废气管安装不当，就有可能发生这样的危险。一氧化碳是真正的无色无味，确是剧毒的。所以一氧化碳侦测器（CO Alarm）是必须配备的（$40～50)。一般买插座式的，保证一直能工作。如果是装电池的，天冷前要更换新电池。注意，CO Alarm不是吸在房顶的烟雾侦测器(Smoke Alarm)，一般建筑商或者前屋主是不会留下的。
   
   
   3、装修：机房的装修与其它房间不同，必须使用防火材料，甚至要安装喷淋系统，全屋唯一的地漏也在机房内，千万不要堵塞。
   
   Forced Air-Oil.
   
   很显然，与Forced Air- Gas不同的仅仅是暖炉。燃油的暖炉有历史了，60年代以前建的平房、一层半、错层房中很常见，现在已不再使用。为什么？最大的问题是容易造成土壤污染，保险公司对此也特别敏感。半埋或全埋直接接触土壤的Tank都必须到Technical Standards and Safety Authority (TSSA)注册，否则就不会给供油。不管它们是在地面或在地下，业主都有法律责任保养燃油Tank和清理泄漏污油，燃油的泄漏会污染土壤和地下水，而由此产生的环境清理费用非常昂贵。
   
   所以如果买到这样设备的房子，没有什么好建议的，一个字：换。当然，条件是你所在的社区天然气管道已经铺设到，还好大多伦多地区绝大部分社区都有了。
   
   如果你家的燃油Tank是在地面上的，那很幸运。有无污染一目了然，清净方便、更换也方便得很。但处理Tank还是要请专业人员，涉及切割等危险作业，非专业人士千万别碰。
   
   如果Tank是埋在地下的，麻烦！判断是否有埋在地下油箱，一般有两个特征：1、户外有加油管，而室内不见油箱；2、有根细管从墙外进来供油入暖炉。当你看的房是油改气的，不要高兴太早，说不定隐患就在脚下。要细细询问观察，因为有成千上万的Tank被埋在地下而没有登记。
   
   
   
   Water（水暖），Gas
   此系统与国内的北方的暖气片很相似，在70年代的house中有，也比较节能。比较明显的缺点是无法兼容冷气系统，也无法调节空气湿度。
   如果想改为Forced Air，Banglow比较简单，但对于2层房、复式房，工程是较大的。暖炉虽然也是燃天然气，但还是不通用的，需要更换。
   
   Water（水暖），Oil
   供暖方式和上述相同，燃油暖炉的注意则已叙述到。建议更改。
   
   Radiator（散热片），Electrical
   也就是电取暖，在公寓楼中非常常见。70年代的House中很多，北约克的部分社区就很常见。每个房间都设置电加热片，温度控制可在控制器上调节，每个加热片上也有单独控制开关。
   
   优点：空间非常节省，不需要机房，也非常安全，每个房间都可以分别控制，比如地库等不使用的房间就可以调低温度以节省能源。每个房间的温度也可以控制得很均衡，这在Forced Air系统中很难做到。
   
   缺点：无法控制湿度，也不兼容冷气系统，能源费用较高。
   
   个人认为如果房屋结构复杂，不适合更改为Forced Air的话，还是保留为好。为节省能源，可以改装或安装Gas的高效壁炉，冬季时同时使用，效果很好，也节约费用。冷气只能另外安装，增湿器则可使用便携式的。
   
   供暖系统基本介绍完毕，欢迎大家添加内容。下次与大家探讨电的问题。
   
   <电>
   
   电的重要性无需多言。80年代后建的房子电路规范，只要电流足够就没有什么问题。只谈70年代以前房屋中需要注意的问题。
   
   一、铝线
   60年代后期，铜价格上涨，电气承包商为降低成本，采用了很多铝导线。这种状况一直持续到大约1978。符合规范的铝线是可以接受的，但污名仍然存在。
   
   多年来,困扰铝线的问题是插座失效，糟糕时甚至导致火灾。这是通常是由于两种不同的金属的一起使用产生的问题。铝的热膨胀比铜厉害，当有电流时电线的膨胀最终会顶松螺丝，导致接触不良，严重时就会导致过热。
   
   一个相对廉价的解决方案是替换能兼容铜铝的插座、开关等，在购买时注意其上有CO/ALR的字母标识。铜线和铝线当暴露在空气或受潮湿时都会产生氧化，氧化铜的导线性很好，所以其电阻不会增加；可氧化铝的导线性差，容易导致电线过热，所以建议在接头处涂上抗氧化剂。
   
   铝线的另一个问题是发生在安装。相比铜，铝较软，电工们习惯了铜线的硬度，操作时会不小心弄伤使其直径变细、以致产生过热点，从而影响安全。任何电线一旦有刻痕，在弯曲过程中容易折断。
   
   裸露的铝线是银色的，但只有接头处能看见，但铝线很容易识别，绝缘皮上有“Aluminum”、“alum"或"al”的字。
   
   二、配电箱
   电力进入房子，先入配电箱，一根黑线，一根红线，分别接入2个保险丝或断路器，零线不需要接保险丝。两个主开关上都标有安培数，譬如100A，这可不表示200，其实还是100A。
   
   需要注意的是，在旧房子中，能看到不少的60A的进线。如果用于照明及小家电，还是足够的。但结合大家电，则会超载。有些保险公司不接受，甚至有些银行也不愿意放贷，除非升级配电。
   
   进线如果是在空中进来则是小菜一碟，如果是地下的，要看穿线管的粗细，太细的话就要挖地了。一般建议同时将配电盘也更换了，因为旧的配电盒往往分配盒也太小，不够再分配，保险丝也总是过时货。
   
   如果还在使用保险丝，家里要多备些保险丝，一旦熔断可有更换。有些偷懒的，会塞个银币在里面替代保险丝，那是极其危险的。譬如，一般一个断路器分配15A, 在卫生间里使用吹风机和电水壶是常事，分开用没有问题，一旦同时用则会超负荷了，没有保险丝的保护，那是十分危险的，甚至火灾。
   
   全面升级线路是昂贵的，所以面对60A配电的房子需要谨慎。有些也会选择省钱的方案，单单升级进线、配电盘，但电炉、烘干机及卫生间等大耗电设备的线路还是建议另外分开重新铺设。
   
   需要提醒的是，有些卖家仅仅更换了配电盘到100A, 进线及室内线路并没有升级。所以在这点上，不要相信眼睛，一定要有验房师的报告。
   
   三、Knob and Tube Wiring（老线路）
   
   所谓“Knob and tube wiring”的说法，源于电线固定缠绕在陶瓷钮上，通过陶管穿过梁柱，是最早的建筑布线标准，其实是对老线路的称呼。常见于1945年前建的房屋中。70来年的房子听上去不可思议，但在北约克Lawrance以南非常常见，甚至百年以上。
   这种电路方式主要主要有以下问题：
   1、 由于没有零线，有安全的隐患；
   2、年久了，绝缘皮已近老化变脆；
   3、时过境迁，家中对电的使用要求已完全改变；
   总之，看房时要注意到，一般保险公司是不会受理，即使经过严格检查后受理了，保费也很高。

    

   最后编辑: 2013-05-09

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   大多地产张弘, 2012-12-31

   #1

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   木结构能行吗？—了解House的结构（合贴）
   
   

   漫游北美，无论城间、郊外，形形色色的的House，外型各异，风格多样，外部用料也是五花八门，砖的、有的，也有板材、灰泥等等。但千变万花，内部均为木质结构。​

   
   
   
   

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   “木结构？”这概念似乎与想象中现代建筑有些遥远，“能坚固吗？”，“如何防水呢？”等等，每每都有朋友心生疑问。在此对房屋整体做个大概介绍，希望对初次接触者有所帮助。房屋结构比较复杂，简单化描述可以分为4个体系:​

   
   基本构架
   保温防水体系（Insulation)
   装饰体系（Finishes and Features）
   水暖电体系
   
   一、基本结构又大致分为三部分，基础、主体、屋顶。
   1、基础（Foundation） 由脚底(Footing)和基础墙（Foundation Wall)组成，很显然脚底承载房屋所有的重量至土壤，而基础墙除了承载上部结构的重至脚底，还要抵抗外侧土壤的压力及冻土膨胀的力量。因此基础的材料必须是坚固的。早期有用石头、砖、混凝土块、陶甚至木头，70年代后，基本都用钢筋混凝土浇筑了。
   
   
   

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   2、主体由框架体系及楼板组成。传统的框架体系由balloon式和Platform两种，看着复杂，说白了，前者是两层一起建，后者是一层一层建。现在基本都采用后者了。早期典型的立柱为2*4英寸，间距为16英寸；现在大都采用2*6英寸，提供更大的空间以放置的更多的保温材料而使房屋更加节能。
   
   
   

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   楼板由柱子（Column)、大梁（Beam）、托梁（joist）和木板交错纵横而成。​

   
   3、屋顶本是挡风避雨的东东，现在又增加了建筑风格主要表现功能，木结构刚好有易于造型的特点。屋顶的成型主要由椽子，衍架（Trusses)或托梁及盖板构成。衍架能在工厂批量生产，再运至工地，大大缩短现场工期，因此被大建筑商广泛产用。
   
   
   

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   二、保温防水
   简而言之，从基础到屋顶，防水保温就像内棉衣外雨衣，里三层、外三层地包裹全身，应该是风雨不进了。保温层地面以下不做是为了达到地库冬暖夏凉的效果。
   
   

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   需要注意的是早年建的房屋保温材料的使用是不合现代规范的。如石棉及UFFI (Urea Formaldehyde Foam Insulation)。70年代以前，石棉被广泛应用。但如今，石棉已经被明确列入为致癌物。当然只有石棉材料发生破损，空气才会被污染。因此，当那些使用了含石棉建筑材料的旧式房屋装修时，需有专业人士处理掉石棉。UFFI主要使用于70年代下半期，安省为了节省能源，曾鼓励使用UFFI注射进墙体作外墙绝缘隔热材料。所幸当时并不普及，全国大约只有十万户采用，但后来又发现UFFI会释放出甲醛,于是政府替住户拆除。实际上甲醛挥发很快，也从来没有实际案例证明含有UFFI的房子甲醛气体超过标准。即便如此，UFFI还是作为一个卖主需要告知买家的要求，也许除了一手业主，一般业主实在是不知道，或者这样轻微的问题几十年过去早就忽略了，因此几乎100%的老房业主都会回答不知道，让写在合同里的条款十分的尴尬。
   
   三、装饰
   
   1、外墙砖是最普通的，也有石材、仿石材等。尽管外观是实实在在的砖，但并非承重，只起到装饰、保护主体和挡风雨的作用。砖墙离内部的主体结构和防水层还有1寸的空间，均匀分布的固定件将砖和墙体立柱牵拉固定。要注意的是，砖墙并非严丝合缝，雨水在风力作用下会渗透进墙内，因此在砖墙的根部留有不少小孔，是用来排水的，在Caulking时千万别将小孔堵住。
   
   
   
   

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   Siding（木质、金属、塑料条形板材）的应用也非常广泛，安装在防水层外，作用和砖墙一样。Siding的颜色可选，一般为白色，匀称优雅的横向线条十分美观，备受某些族裔的喜欢。
   
   
   

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   2、屋顶的材料有很多，柏油砖石最常用的，份量不同，寿命也不同，最典型的是210磅的，使用寿命为12-15年，较好的320磅的寿命可超过25年。
   
   
   

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   3、门窗看得见摸得着，没什么特别的。但值得注意的是：北美冬季寒冷漫长，随着能源价格的日益上涨，高保温性门窗成为人们日益的最求，政府也出资鼓励更新换代。门窗的好坏直接关系到采光、节能、美观；早期的窗子密封性能较差，现正大规模陆续更新，新型的窗子基本都采用塑料的，多层玻璃，内充氩气，性能大大提高，因此，现在的窗户可以开得很大而不影响保温。窗户的性能要看几方面的指标，按CSA标准，有气密、水密、抗风三个重要指标；另一项非常重要的指标ER是指吸收太阳热量与流失能量差异指标。玻璃的重要指标为低发散率（Low—E），低发散率玻璃有一薄金属涂层，在冬季时可使阳光照入吸收能量，同时可延缓内部热量的向外散发；在夏季，阳光仍然可以照入，但其表面可吸收大量长波辐射，新的涂层还能吸收太阳辐射的短波及长波（红外线）以及紫外线。
   
   四、水暖电
   
   水：每家住户均有一进水总阀、独立水表，户内给水冷暖管道均为铜管，排水管道一般为PVC。 注意：通往户外的管道在冬季来临前腰过冬处理，否则有可能会导致管道涨裂。
   
   电：根据房屋大小配电容量，一般60-200安培，早期的电供暖的房子配电较大；现在的配电盘都为空气开关，无保险丝，早期的大量房子采用保险丝，很多仍未更新，但不影响安全。现在的电线均为铜线，早期大量采用铝铜混用，现在的电线和插座都是铜的了，铜铝接合在一起最大的问题是容易引起腐蚀，从而影响导电性，在装修时要由专业电工操作。注意：Knob-and-Tube Wiring, 50年以前的房子有很多的电线排布是采用电线绕在陶瓷柱上绑紧拉直，穿越木头时通过陶瓷管道，很显然，安全性很低，容易引起火灾，因此保险公司很难接受，或者保费会很高。
   
   
   暖： 取暖方式5化八门，有最传统的壁炉、辐射取暖（暖气片，媒介有直接式和水）、风暖；能源有电、油、天然气。现在基本都采用燃气送风，结合冷气机形成中央空调系统，特点是起效快，空气流通并能保持湿度；70年代前还有很多采用电暖片，优点是运行安静、可分开控制，缺点是起效慢，空气不能流通、干燥。
   
   注意：燃油的暖炉在60年代前的房子还大量存在，没什么优点，气味重、环境污染严重，建议更换。如果要更换，油箱的处理时关键点，如果油箱在地面上，比较简单，直接移开就可以了；如果在地下，移走时要做土壤检测，费用不小，移走的费用很大。因此在买这类房产时一定要注意，要咨询费用纳入预算，因为如果不处理这个问题，保险公司十有八九是拒保的。当然，有些房屋虽然更改了体统，地下的油箱却并未处理，千万要小心！有的会留下喉管等蛛丝马迹，有的更本看不出来，政府并不知情，但早晚是个隐患。
   
   热水锅炉基本都是租的，有燃气，有用电。有问题打电话就是，包修包换，很省事。

   
   过冬处理即在冬天来临前对露在室外的管道放空水。户外水龙头在室内必有一阀，关掉室内阀门，打开户外阀门。注意，草坪地自动灌溉系统也要做类似处理，仔细找找在低处会有个放水阀，打开放空。
   以前没有处理，若现在管子还是还是完好的，就没有问题，选温暖的天气，确认管子内没有结冰，放空水即可。如果结冰了，也要关闭室内水阀，打开室外水阀，求老天保佑不会化冰前不会涨裂。 

Forced Air—Gas系统

此采暖不仅能源费用低、调温效率高，能控制湿度，并能与冷气系统一体化。目前为止，对于house是不二的选择。Furnace（暖炉）是系统的核心部件，包括加热及送风两个功能，一般机器的寿命为20年左右，实际使用可能更长，关键取决于热交换器。

早期的暖炉为中效的，热效率约70%～80%，现在都为高效的，效能高达90%以上。加之政府有节能补贴，更换暖炉代价不大。是否能有补助需要请专业的节能评估师了，有些验屋师也有此执照。当然是否需要更换，还是要咨询专业师傅。



暖炉有没有保养？当然有，但绝大部分的业主都不在意，保养要费用，但也会延长使用寿命。但空气过滤网或电子过滤网的更换必须要列入日程，一般2～3个月需更换或清洗，费用极低。

大家忽略的是加湿器的蒸发器的更换，比较稳妥的是每个加热季都要更换，即每年在暖炉开机前更换一次。但不巧的是你可能很难买到完全匹配的配件，怎么办？应急的办法还是有的，用醋或CLK喷雾上15分钟左右，再用水冲净。远离很简单，就是除掉铝网上的氧化物，凑活一个季节，还是要找配件。

冷气的交换器装配在Furnace上方的管道内，令人头痛的是在冬季便会经受热空气的烘烤，必然会造成交换器早早的泄漏，这是胎里毛病，目前还是没有二法。所以夏天来临前最后还是需要检测一下冷媒是否充足。幸运的是夏天需要开冷气的时间很短，对冷气机的依赖相对较少，即使没有，忍一下也就过去了。

管道的清洁可以2～3年一次，一般来说空气经过滤网再送风至各个管道，管道内的灰尘是比较少的，比较多的是在每个风口处，有时甚至会有杂物掉落。所以用吸尘器从分口处伸入吸尘更为有效，重要的是省钱啊！

安全！这是最重要的！
1、天然气：天然气本身是无色无臭，为了被人嗅到，天然气供应商会加入一种像烂鸡蛋似"臭味"的化学药剂。天然气泄漏最大的危害是其易燃易爆性！室内一般没有天然气的侦测器，所以当嗅到有异常的味道，立即致电你的供应商，他们会立马派人来的，一般室外部分的部件维修是免费的，室内部分则要看情况了。

2、一氧化碳：每年都听说有一氧化碳中毒死亡的事件，而且一旦发生都是大事——全家中毒！尤其冬天，室内是密封的，燃气炉一旦有故障或废气管安装不当，就有可能发生这样的危险。一氧化碳是真正的无色无味，确是剧毒的。所以一氧化碳侦测器（CO Alarm）是必须配备的（$40～50)。一般买插座式的，保证一直能工作。如果是装电池的，天冷前要更换新电池。注意，CO Alarm不是吸在房顶的烟雾侦测器(Smoke Alarm)，一般建筑商或者前屋主是不会留下的。


3、装修：机房的装修与其它房间不同，必须使用防火材料，甚至要安装喷淋系统，全屋唯一的地漏也在机房内，千万不要堵塞。

Forced Air-Oil. 

很显然，与Forced Air- Gas不同的仅仅是暖炉。燃油的暖炉有历史了，60年代以前建的平房、一层半、错层房中很常见，现在已不再使用。为什么？最大的问题是容易造成土壤污染，保险公司对此也特别敏感。半埋或全埋直接接触土壤的Tank都必须到Technical Standards and Safety Authority (TSSA)注册，否则就不会给供油。不管它们是在地面或在地下，业主都有法律责任保养燃油Tank和清理泄漏污油，燃油的泄漏会污染土壤和地下水，而由此产生的环境清理费用非常昂贵。

所以如果买到这样设备的房子，没有什么好建议的，一个字：换。当然，条件是你所在的社区天然气管道已经铺设到，还好大多伦多地区绝大部分社区都有了。

如果你家的燃油Tank是在地面上的，那很幸运。有无污染一目了然，清净方便、更换也方便得很。但处理Tank还是要请专业人员，涉及切割等危险作业，非专业人士千万别碰。

如果Tank是埋在地下的，麻烦！判断是否有埋在地下油箱，一般有两个特征：1、户外有加油管，而室内不见油箱；2、有根细管从墙外进来供油入暖炉。当你看的房是油改气的，不要高兴太早，说不定隐患就在脚下。要细细询问观察，因为有成千上万的Tank被埋在地下而没有登记。

Water（水暖），Gas
此系统与国内的北方的暖气片很相似，在70年代的house中有，也比较节能。比较明显的缺点是无法兼容冷气系统，也无法调节空气湿度。
如果想改为Forced Air，Banglow比较简单，但对于2层房、复式房，工程是较大的。暖炉虽然也是燃天然气，但还是不通用的，需要更换。

Water（水暖），Oil
供暖方式和上述相同，燃油暖炉的注意则已叙述到。建议更改。

Radiator（散热片），Electrical
也就是电取暖，在公寓楼中非常常见。70年代的House中很多，北约克的部分社区就很常见。每个房间都设置电加热片，温度控制可在控制器上调节，每个加热片上也有单独控制开关。

优点：空间非常节省，不需要机房，也非常安全，每个房间都可以分别控制，比如地库等不使用的房间就可以调低温度以节省能源。每个房间的温度也可以控制得很均衡，这在Forced Air系统中很难做到。

缺点：无法控制湿度，也不兼容冷气系统，能源费用较高。

个人认为如果房屋结构复杂，不适合更改为Forced Air的话，还是保留为好。为节省能源，可以改装或安装Gas的高效壁炉，冬季时同时使用，效果很好，也节约费用。冷气只能另外安装，增湿器则可使用便携式的。

供暖系统基本介绍完毕，欢迎大家添加内容。下次与大家探讨电的问题。

电

电的重要性无需多言。80年代后建的房子电路规范，只要电流足够就没有什么问题。只谈70年代以前房屋中需要注意的问题。

一、铝线
60年代后期，铜价格上涨，电气承包商为降低成本，采用了很多铝导线。这种状况一直持续到大约1978。符合规范的铝线是可以接受的，但污名仍然存在。

多年来,困扰铝线的问题是插座失效，糟糕时甚至导致火灾。这是通常是由于两种不同的金属的一起使用产生的问题。铝的热膨胀比铜厉害，当有电流时电线的膨胀最终会顶松螺丝，导致接触不良，严重时就会导致过热。

一个相对廉价的解决方案是替换能兼容铜铝的插座、开关等，在购买时注意其上有CO/ALR的字母标识。铜线和铝线当暴露在空气或受潮湿时都会产生氧化，氧化铜的导线性很好，所以其电阻不会增加；可氧化铝的导线性差，容易导致电线过热，所以建议在接头处涂上抗氧化剂。

铝线的另一个问题是发生在安装。相比铜，铝较软，电工们习惯了铜线的硬度，操作时会不小心弄伤使其直径变细、以致产生过热点，从而影响安全。任何电线一旦有刻痕，在弯曲过程中容易折断。

裸露的铝线是银色的，但只有接头处能看见，但铝线很容易识别，绝缘皮上有“Aluminum”、“alum"或"al”的字。

二、配电箱
电力进入房子，先入配电箱，一根黑线，一根红线，分别接入2个保险丝或断路器，零线不需要接保险丝。两个主开关上都标有安培数，譬如100A，这可不表示200，其实还是100A。

需要注意的是，在旧房子中，能看到不少的60A的进线。如果用于照明及小家电，还是足够的。但结合大家电，则会超载。有些保险公司不接受，甚至有些银行也不愿意放贷，除非升级配电。

进线如果是在空中进来则是小菜一碟，如果是地下的，要看穿线管的粗细，太细的话就要挖地了。一般建议同时将配电盘也更换了，因为旧的配电盒往往分配盒也太小，不够再分配，保险丝也总是过时货。

如果还在使用保险丝，家里要多备些保险丝，一旦熔断可有更换。有些偷懒的，会塞个银币在里面替代保险丝，那是极其危险的。譬如，一般一个断路器分配15A, 在卫生间里使用吹风机和电水壶是常事，分开用没有问题，一旦同时用则会超负荷了，没有保险丝的保护，那是十分危险的，甚至火灾。

全面升级线路是昂贵的，所以面对60A配电的房子需要谨慎。有些也会选择省钱的方案，单单升级进线、配电盘，但电炉、烘干机及卫生间等大耗电设备的线路还是建议另外分开重新铺设。

需要提醒的是，有些卖家仅仅更换了配电盘到100A, 进线及室内线路并没有升级。所以在这点上，不要相信眼睛，一定要有验房师的报告。

三、Knob and Tube Wiring（老线路）

所谓“Knob and tube wiring”的说法，源于电线固定缠绕在陶瓷钮上，通过陶管穿过梁柱，是最早的建筑布线标准，其实是对老线路的称呼。常见于1945年前建的房屋中。70来年的房子听上去不可思议，但在北约克Lawrance以南非常常见，甚至百年以上。
这种电路方式主要主要有以下问题：
1、 由于没有零线，有安全的隐患；
2、年久了，绝缘皮已近老化变脆；
3、时过境迁，家中对电的使用要求已完全改变；
总之，看房时要注意到，一般保险公司是不会受理，即使经过严格检查后受理了，保费也很高。